Las averías en el tejado de una comunidad de vecinos generan con frecuencia debates acalorados: ¿quién tiene que pagar la reparación? ¿Puede un vecino bloquearla? ¿Qué pasa si el daño viene de la terraza privativa de un piso? Aquí resolvemos las dudas más frecuentes con base en la Ley de Propiedad Horizontal.

El tejado es siempre un elemento común

El tejado, la cubierta y los elementos estructurales del edificio son, por ley, elementos comunes de la comunidad de propietarios, independientemente de que un vecino tenga acceso privativo a una terraza en cubierta. Esto significa que su mantenimiento y reparación es responsabilidad colectiva.

¿Quién paga la reparación del tejado?

La reparación del tejado la pagan todos los propietarios en proporción a su cuota de participación, tal como establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. No importa si el propietario vive en la planta baja y asegura que el tejado no le afecta: está obligado a contribuir.

Excepción importante: si el daño ha sido causado por el uso negligente o inadecuado de una terraza de uso privativo, el propietario de esa terraza puede ser considerado responsable del coste de la reparación.

¿Se puede vetar una reparación del tejado?

Para obras de conservación y mantenimiento necesarias, no se requiere mayoría cualificada: basta con la aprobación ordinaria en junta. Ningún vecino puede bloquear una reparación urgente del tejado si está justificada técnicamente. Además, el presidente de la comunidad, junto con el administrador, puede actuar de urgencia sin convocar junta si hay riesgo inminente.

Obras de mejora vs. obras de reparación

Hay que distinguir entre:

  • Reparación necesaria (gotera, teja rota, filtración activa): se aprueba por mayoría simple y es obligatoria.
  • Obra de mejora (cambiar el sistema de impermeabilización por uno de mayor calidad): puede requerir mayoría de 3/5 y los propietarios disidentes no están obligados a pagar si no se adhieren a la mejora, aunque sí a la parte que le corresponda de la reparación estrictamente necesaria.

¿Qué hacer si la comunidad no actúa?

Si la junta de propietarios rechaza hacer una reparación necesaria del tejado, el vecino afectado puede:

  • Solicitar al administrador que convoque junta extraordinaria urgente.
  • Recurrir a la vía judicial para obligar a la comunidad a realizar las obras.
  • En caso de urgencia extrema, realizar la reparación por su cuenta y reclamar el reembolso.

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